R
epublic of Nicaragua


Перейти в Панаму


Христианская Социалистическая Солидарная
Республика Никарагуа 
 


El Mercado Oriental – Крупнейший Рынок Центральной Америки


       / Вернуться к оглавлению /

Меркадо Ориенталь находится в Манагуа и делится на три зоны: 

В зоне №1 расположены торговые лавки. Там в 1998 году произошел грандиозный пожар.Здесь зарегистрировано 3500 торговых мест и такое же число мелкооптовых фирм.

В Зоне № 2, откуда и начинался этот рынок в 1942 году, примерно такое же количество торговцев.

И наконец, в самой бедной Зоне № 3 продаются овощи, фрукты и другие сельскохозяйственные дары никарагуанской земли. Здесь работают около 6 тысяч торговцев.

По приблизительным данным на всем рынке торгуют свыше 13 000 торговцев зарегистрированных в системе управления рынками столицы - Commema (Corporacion de Mercados Municipales de Managua).

Кроме того, здесь торгует целая армия незарегистрированных лоточников и бродячих торговцев, которые не платят никакие налоги и сборы. 

На Ориентале ежедневно идет жестокая конкурентная борьба, особенно в местах наибольшего скопления покупателей. Рынок быстро растет и цены на торговые точки тоже растут в геометрической прогрессии.

Например, сейчас в районе где сконцентрированы столовые и обувные магазинчики арендные цены за торговое место от US$250 до US$400 в месяц. В секторе Cristo Rey на месте бывшей мыловарни цены поднялись до US$500 в месяц. Агентство недвижимости работающее в этом районе требует предоплату за три месяца и договор аренды минимум на один год. 

Ориенталь это золотая жила 

Знаете сколько стоит участок земли на рынке Ориенталь?

От US$1,200 до US$6,000 за квадратный метр в зависимости от его расположения.

Например, участок площадью 20 кв.м. со старой ветхой лавкой продается за 120 тысяч долларов США.
Это стоимость нового двухэтажного дома с тремя спальнями и участком 4 сотки в зеленом пригороде Манагуа.
Некоторые магазинчики продаются
за US$250,000. 

Цены высокие, но они реальные.

Меркадо Ориенталь это самый крупный рынок Центральной Америки куда за покупками приезжают из Гондураса, Сальвадора, Гватемалы и Коста-Рики. Рынок дает около 30% общего товарооборота Никарагуа с оборотом налички US$150 миллионов. Ежегодно рынок посещает свыше 9 миллионов покупателей.

На Меркадо Ориенталь занимающем территорию общей площадью 92 маназаны (1 маназана = 0.7 га.) работает черный рынок недвижимости. 

Южная часть рынка простирается до el barrio Campo Bruce, на западе он граничит с Petronic и на востоке с Barrio de la Tender вплоть до Carretera Norte.

Ветхие золотые строения 

Этот дом в Сиудад Хардин выглядит просто старой развалюхой. Облупленные стены непонятно какого цвета. Две крохотные спальни скорей похожие на монашеские кельи. Однако он расположен в нескольких метрах от оживленной артерии Ориенталь по пути к арабским магазинам. Арабы платят там аренду свыше 2 тысяч долларов в месяц.
Интересуемся у владельца ценой этой развалюхи. Он улыбается,
US$150,000 и дворец твой. 

Есть развалюхи и подороже. Рядом с супермеркадо Punto 99 обветшалый дом продается за US$250,000. За дома поприличней просят до пол миллиона долларов.
За старый дом в зоне
Gancho de Camino просят US$120,000, но только наличкой. В доме есть один небольшой зал, одна спальня, гараж под навесом и один санузел. И это все. Самому строению примерно 70 лет, а ремонт не делался уже лет так сорок. 

Вот вам и никарагуанский парадокс. Стоимость ветхой недвижимости в районах прилегающих к Меркадо Оринталь сейчас в несколько раз выше, чем нового дома в престижных районах Манагуа. И в покупателях недостатка нет. 

Торговые сборы и налоги 

На Ориентале работает малоэффективная система сбора торговых сборов. Ежедневно по рынку ходят 70 инспекторов и взимают наличкой с торговцев налог в пользу Алькальдии Манагуа (муниципалитета) и торговый сбор в пользу Commema (Управления рынками)

Эффективность сбора налогов очень низкая, на уровне 25-30%. То есть, с каждого планируемого муниципалитетом кордоба сборщики приносят 25 или 30 центов.

По предварительным подсчетам Ориенталь должен давать сбор в сумме 5 миллионов кордоба в месяц, а в марте удалось собрать только 2 миллиона. И это уже рекордная цифра. До этого сумма сборов не превышала один миллион. 

Планы по улучшению инфраструктуры 

Для модернизации и улучшения системы сбора налогов муниципалитет начал работы по составлению плана территории рынка с обозначением торговых мест и их коммерческой специфики. Алькальдия хочет разработать справедливые арендные тарифы, которые будут удовлетворять как арендодателей, так и арендаторов. Также тариф должен учитывать коммерческую прибыльность торговца в зависимости от вида товара. 

Есть крупные мелкооптовые фирмы которые сейчас фактически платят C$120 - C$150 (около 5 - 8 долларов) в месяц. Понятно, что остальное в форме откатов прилипает «к лапам» чиновников администрации рынка.

Следует отметить, что как и на всех рынках Манагуа на Ориентале большой бардак и плохая организация. Существует черный рынок торговых мест. Например, многие торговцы фактически платят подставным лицам US$500, US$800 или US$1,000 за торговое место потому что на рынке нельзя нормально торговать без него. А фактические торговые сборы в пользу алькальдии составляют копейки.

Алькальдия хочет пресечь такую субаренду и коррупцию на рынках и поэтому разрабатывает арендные тарифы в долларах США. 

Продажа путем переуступки права собственности. 

Сделки с недвижимостью на территории Меркадо Ориенталь должны производиться в соответствии с Распоряжением - Ordenanza 01-2006 от января 2006 года, когда мэром еще был Ничо Моренко. Статья 5 этого распоряжения предусматривает переуступку права собственности или аренды на рынках столицы.

Наряду с предоставлением пакета необходимых документов нужно заплатить сбор в сумме от C$ 150 до C$2,500 в зависимости от размеров недвижимости. При продаже еще взимается налог с продажи недвижимости.

Однако многие торговцы просто игнорировали эти требования не желая платить муниципальные сборы и налоги. Кроме того народ боится, что при перерегистрации управление рынками может поднять им аренду и торговый сбор и предпочитают работать под именем прежнего владельца. Они просто заключает нотариально заверенный договор, который нигде не регистрируется.

В течение десятилетий это дело настолько запуталось, что сейчас зачастую невозможно установить истинного законного владельца.

Из-за такой неразберихи часто возникают споры по поводу собственности. И большинство из них носят семейный характер. Например, семья распалась и муж с женой делят собственность. А эту собственность они приобрели за 100 тысяч долларов и нигде не перерегистрировали.

Судебная система Никарагуа малоэффективная и гражданские иски по недвижимости могут тянуться годами. 

Александр Самойлов
Манагуа, Никарагуа
14 июня 2010 года.

       / Вернуться к оглавлению /



All Rights Reserved ©  2007

Advanced Trading S.A.
nicasasha@rambler.ru